2018年楼市预测: 今年购房投资需求将放缓
2018-03-28 03:49
来源:未知
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  信息时报讯 (记者 罗莎琳) 2017年随着限购、限价政策不断叠加,一二线城市房价较快上涨的势头得以遏制,高端项目供给受限,同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢,首次置业、首次改善型客户比重提升,投资客比例减少且回归,盲目购房的行为大为减少,这些特征或成楼市“新常态”。对此,近日克而瑞研究中心以一线个典型二线年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究发现,35岁以上人群购买力最强;而随着不少城市加大宏观调控,异地购房难度加大。

  据克而瑞统计,购房和看房客户的年龄分布有显著差异:购房客户中,35岁以上的人是绝对主力群体,占比超过一半;而看房客户中,有60%的人来自26~35岁年龄段,仅有21%的客户在35岁以上。也就是说,大量年轻的客户在积极看房,然而却由于经济条件或其他原因的并未下手购房;而35岁以上的客户看房目的性更加明确,经济实力更强,购房率远高于年轻客户。

  并且这一现象在一线城市体现得更加明显,在这些城市的看房人群中,35岁以下年轻人占比均不足35%;而在这些城市的购房人群中,35岁以上占比超过了60%。

  从本市客户到该城市项目看房的情况来看,总体上这14个城市的看房客主要是本市客户,其中沈阳的本市客户占比最多,达到93.06%,最低的是广州仅占81.53%,且相比2016年,广州本地客户占比下降也最为明显,其次则是深圳。

  克而瑞研究中心吴嘉茗认为,2017年由于异地购房投资的难度加大,外出看房的客户比例总体下降,除外其余城市的看房者所占来源于该市的访客人数比例相比2016年均小幅下降。但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市是深圳,2016年和2017年分别有66.77%和36.38%的客户到其他城市看房,尽管2017年该比例骤减,但相比于其他城市仍比较活跃;其次是2017年外溢客户占比反而比2016年更高。4个一线城市客户外溢程度按顺序为:深圳上海广州。

  一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极,在本地也有较多出于投资需求的置业行为:从克而瑞的统计数据来看,投资型需求在一线城市的占比显然高于其他二线城市,一线城市房价的支撑力最为充足,在严格调控的情况下,一线城市纯投资需求平均占比仍然高达23%,高出二线城市纯投资需求的平均占比8个百分点,其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高;与此相对的是,深圳纯自住型需求占比仅为42%,不足一半,纯粹投资的占比高达34%,自住兼投资的需求为25%。

  从其他3个一线城市来看,、广州的投资型需求占比较高,而上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛。一线城市首次置业占比较少,主要是由于一线城市购房成本相对较高,对于首次置业的人群来说购房难度较大。

  从全国购房客户的总体偏好来看,90~140平方米是市场需求主流,合计占比过半。其中,有32%的客户在购房时首选90~120平方米的产品,这个面积段主要以两房、三房为主,能够满足首次置业以及首次改善型的主流需求,所以该面积段的产品也是市场主流;在最主流面积段以外,更多的客户偏好大户型的产品,而在面积大于120平方米的产品中,有23%的客户偏好120~140平方米的产品。140平方米作为普通住宅与豪宅的分水岭,面积再往上的产品受到总价升高的影响,选择的客户就偏少了。

  根据全国客户偏好统计来看,三房产品实用性最高,在各线城市中都是最受欢迎的。此外一线、二线城市有较多的客户偏好一房、两房这样紧凑的小户型,三四线城市则更多客户偏好四房这样的大户型产品。从14个重点城市客户偏好的户型来看,广州、武汉和郑州均有半数以上的客户最为偏好三房产品,其他城市偏好三房产品的客户比例也多在30%以上。无论从户型设计、实用角度,还是总价控制等方面来看,面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势,可以最大限度满足处于不同人生居住状态的客户使用,实用性最强,所以说是“永不过时的中等三房”。

  业内人士表示,从政策动向来看,在“房住不炒”原则一再重申、各地持续收紧放贷资格和条件的大下,投资炒房的空间将持续被压缩。克而瑞研究中心吴嘉茗认为,2018年市场预计主要仍以满足刚需、首次改善型等自住型需求为主。就核心城市的投资性需求而言,受制于贷款、调控收紧等因素的,无论是本地置业还是外溢购房,2018年投资性需求的速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上,受到邻近城市购房门槛提高的影响,一线城市外溢购房的空间距离可能会进一步扩大。

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